Cambiali Ipotecarie – Cosa Sono, Quanto Costano e a Cosa Servono

Le cambiali ipotecarie sono titoli di credito assistiti dalla garanzia dell’ipoteca, che incorporano i diritti e le obbligazioni emergenti dal documento cartaceo. Generalmente, esse sono redatte su moduli cartacei prestampati, in modo da rendere facilmente riconoscibili questi titoli, grazie alla loro standardizzazione.

Le cambiali ipotecarie assegnano al possessore il diritto di rivalersi sul patrimonio ipotecato del debitore con priorità su tutti gli altri creditori. Una caratteristica peculiare di questi titoli è che il diritto ipotecario viaggia insieme al titolo di credito, senza la necessità di fare ricorso alla normativa in materia.

Inoltre, il possessore o beneficiario può trasferire l’ipoteca a terzi, senza che sia necessaria la registrazione negli appositi registri immobiliari.

Il valore dell’ipoteca deve essere superiore a quello del credito, in modo da tutelare il creditore per i casi di inadempienza del debitore, facendo gravare su quest’ultimo eventuali spese legali e interessi.

In genere, la cambiale ipotecaria è accompagnata da un contratto depositato presso un notaio o altro pubblico ufficiale, con iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del debitore. Nel caso in cui quest’ultimo non adempia per intero al suo debito, il creditore potrà notificargli un atto di precetto, che implica per il primo l’obbligo di soddisfare gli interessi di quest’ultimo. In presenza ancora di un’inadempienza, potrà pignorare i beni immobili o i valori mobiliari del debitore.

Va detto che le cambiali ipotecarie non sono molto diffuse, in quanto comportano alti costi fiscali e notarili a carico del debitore. Tuttavia, si rivelano un ottimo strumento per i casi di vendita a rate di beni di un certo valore (ad esempio, un immobile). Se il pagamento di un immobile avviene in modo dilazionato nel tempo, la cambiale ipotecaria rappresenta per il creditore uno strumento di forte tutela dei suoi interessi, in quanto si potrà rivalere sull’immobile anche se non sarà stata pagata una sola rata del debito.

A ben vedere, quindi, potrebbe trattarsi di un espediente alternativo al mutuo. Con quest’ultimo, il venditore ottiene dall’acquirente immediatamente tutta la cifra richiesta, ma non è detto che l’acquirente sia sempre in grado di accedere a questo tipo di finanziamento, così come non è detto che abbia a disposizione la liquidità occorrente per l’anticipo, dato che nel migliore dei casi, la banca non copre oltre l’80% del valore dell’immobile. Inoltre, i costi di un mutuo possono rivelarsi elevati e tali da disincentivare l’acquisto stesso.

Con la cambiale ipotecaria, invece, si arriverebbe a una soluzione compromissoria: il creditore, se accetta, non riceverà la somma nell’immediato, ma dilazionata nel tempo e possibilmente comprensiva degli interessi; il debitore, però, dovrà rispettare ciascuna scadenza, essendo assegnato al creditore il diritto di escutere il patrimonio direttamente e anche nel caso sia saltata una sola rata.

Da un punto di vista interpretativo, si discute se la cambiale abbia natura cartolare o extra-cartolare. Le differenze non comportano solo conseguenze sul piano teorico, bensì proprio pratico. Nel primo caso, l’ipoteca sarebbe incorporata nell’obbligazione e la segue, per cui a ogni girata viene ceduta al giratario, senza che a questi possano essere opposte le eccezioni relative ai rapporti in capo ai precedenti possessori.

Nel caso in cui si ritenesse l’ipoteca cambiaria una garanzia extra-cartolare, l’ipoteca rimarrebbe un diritto extra-cambiario. A tale riguardo, quindi, si fa notare come alcune vicissitudini relative alla garanzia non si ripercuoterebbero sul credito garantito, in quanto l’ipoteca potrebbe essere viziata, estinta o modificata per cause estranee al rapporto di credito, senza che vi siano conseguenze su di esso.

Va chiarito che con la dazione di ipoteca, il debitore conserva il diritto al pieno godimento del bene ipotecato, potendone usufruire come un proprietario a tutti gli effetti, vendendolo, locandolo o sub-locandolo, anche se gravato dalla garanzia ipotecaria.

Estinto il debito, l’ipoteca può essere cancellata. Ma se l’operazione è cosa semplice, quando essa era stata concessa in favore di una banca, un po’ diverso potrebbe essere il caso di un’ipoteca iscritta in favore di un soggetto privato. A tale proposito, distinguiamo tra persona fisica e società.

Nel caso di una persona fisica, è necessario il suo assenso firmato per la cancellazione, cosa che potrebbe divenire complicata, se non se ne conosce il domicilio o qualora il creditore sia venuto a mancare. In quest’ultimo caso, il debitore estinto dovrà richiedere l’assenso scritto a tutti gli eredi. La procedura, per fortuna, potrebbe semplificarsi dalla previsione normativa dell’obbligo in capo a questi ultimi di provvedervi.

Se, invece, l’ipoteca era stata concessa in favore di una società, essa può essere rintracciata facilmente con una ricerca presso la Camera di Commercio. Sarà cura del suo rappresentante legale o di un procuratore autorizzato firmare l’assenso alla cancellazione. Se nel frattempo, però, la società ha chiuso, allora bsogna fare riferimento al liquidatore, ossia alla persona incaricata alla chiusura delle attività aziendali. Se la chiusura è avvenuta per fallimento, il soggetto che dovrà prestare l’assenso sarà il curatore fallimentare.

Infine, nel caso di soggetti irreperibili o che si rifiutino di acconsentire alla cancellazione, bisognerà rivolgersi al giudice, documentando il pagamento integrale del debito.

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