In questa guida spieghiamo cosa sono e quanto costano le cambiali ipotecarie.
Le cambiali ipotecarie sono titoli di credito assistiti dalla garanzia dell’ipoteca, che incorporano i diritti e le obbligazioni emergenti dal documento cartaceo. Generalmente, esse sono redatte su moduli cartacei prestampati, in modo da rendere facilmente riconoscibili questi titoli, grazie alla loro standardizzazione.
Indice
Come Funzionano le Cambiali Ipotecarie
Le cambiali ipotecarie assegnano al possessore il diritto di rivalersi sul patrimonio ipotecato del debitore con priorità su tutti gli altri creditori. Una caratteristica peculiare di questi titoli è che il diritto ipotecario viaggia insieme al titolo di credito, senza la necessità di fare ricorso alla normativa in materia. Inoltre, il possessore o beneficiario può trasferire l’ipoteca a terzi, senza che sia necessaria la registrazione negli appositi registri immobiliari.
Il valore dell’ipoteca deve essere superiore a quello del credito, in modo da tutelare il creditore in caso di inadempienza del debitore, facendo gravare su questo eventuali spese legali e interessi.
In genere, la cambiale ipotecaria è accompagnata da un contratto depositato presso un notaio o altro pubblico ufficiale, con iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del debitore. Nel caso in cui questo non adempia per intero al suo debito, il creditore potrà notificargli un atto di precetto, che implica per il primo l’obbligo di soddisfare gli interessi del creditore. In presenza ancora di un’inadempienza, potrà pignorare i beni immobili o i valori mobiliari del debitore.
Va detto che le cambiali ipotecarie non sono molto diffuse, in quanto comportano alti costi fiscali e notarili a carico del debitore. Tuttavia, si rivelano un ottimo strumento nei casi di vendita a rate di beni di un certo valore, per esempio un immobile. Se il pagamento di un immobile avviene in modo dilazionato nel tempo, la cambiale ipotecaria rappresenta per il creditore uno strumento di forte tutela dei propri interessi, in quanto si potrà rivalere sull’immobile anche se non è stata pagata una sola rata del debito.
La cambiale ipotecaria potrebbe rappresentare quindi una soluzione alternativa al mutuo. Con il mutuo il venditore ottiene dall’acquirente immediatamente tutta la cifra richiesta, ma non è detto che l’acquirente sia sempre in grado di accedere a questo tipo di finanziamento, così come non è detto che abbia a disposizione la liquidità occorrente per l’anticipo, dato che la banca non copre oltre l’80% del valore dell’immobile. Inoltre, i costi di un mutuo possono rivelarsi elevati e tali da disincentivare l’acquisto stesso.
Con la cambiale ipotecaria, invece, si arriva a una soluzione interessante. Il creditore, se accetta, non riceve la somma nell’immediato, ma dilazionata nel tempo e possibilmente comprensiva degli interessi. Il debitore, però, dovrà rispettare ogni scadenza, essendo assegnato al creditore il diritto di escutere il patrimonio direttamente e anche nel caso venga saltata una sola rata.
Da un punto di vista interpretativo, si discute se la cambiale abbia natura cartolare o extra cartolare. Le differenze non comportano solo conseguenze sul piano teorico, ma anche su quello pratico. Nel primo caso, l’ipoteca sarebbe incorporata nell’obbligazione e la seguirebbe, per cui a ogni girata verrebbe ceduta al giratario, senza che a questi possano essere opposte le eccezioni relative ai rapporti in capo ai precedenti possessori. Nel caso in cui si ritenesse l’ipoteca cambiaria una garanzia extra cartolare, l’ipoteca rimarrebbe un diritto extra cambiario. A questo riguardo, quindi, si fa notare come alcune vicissitudini relative alla garanzia non si ripercuoterebbero sul credito garantito, in quanto l’ipoteca potrebbe essere viziata, estinta o modificata per cause estranee al rapporto di credito, senza che vi siano conseguenze su di esso.
Va chiarito che con la dazione di ipoteca, il debitore conserva il diritto al pieno godimento del bene ipotecato, potendone usufruire come un proprietario a tutti gli effetti, vendendolo, locandolo o sublocandolo, anche se gravato dalla garanzia ipotecaria.
Costi della Cambiale Ipotecaria
Come spiegato in precedenza, la cambiale ipotecaria comporta costi piuttosto elevati.
-Imposta di Registro 0,50%, sia in caso di iscrizione che di cancellazione, aumentata all’1% se in atto c’è anche un riconoscimento di debito e al 3% se c’è un finanziamento, da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca
-Imposta di bollo per l’atto 155 euro ed imposta di bollo sulla cambiale 12 per mille dell’importo.
-Imposta ipotecaria 2% , in caso di iscrizione, e 0,50%, in caso di cancellazione, da calcolarsi sull’importo dell’ipoteca
-Tassa di trascrizione 35 euro
-Costo 5 euro per ogni cambiale
Naturalmente vanno poi aggiunte le spese, le tasse notarili e l’onorario.
Cancellazione della Cambiale Ipotecarica
Estinto il debito, l’ipoteca può essere cancellata. Ma se l’operazione è cosa semplice quando essa era stata concessa in favore di una banca, diverso potrebbe essere il caso di un’ipoteca in favore di un soggetto privato. A questo proposito, distinguiamo tra persona fisica e società.
Nel caso di una persona fisica, è necessario il suo assenso firmato per la cancellazione, cosa che potrebbe divenire complicata, se non se ne conosce il domicilio. Se, invece, l’ipoteca era stata concessa in favore di una società, essa può essere rintracciata facilmente con una ricerca presso la Camera di Commercio. Sarà compito del suo rappresentante legale o di un procuratore autorizzato firmare l’assenso alla cancellazione. Se nel frattempo, però, la società ha chiuso, allora bisogna fare riferimento al liquidatore, ossia alla persona incaricata alla chiusura delle attività aziendali. Se la chiusura è avvenuta per fallimento, il soggetto che dovrà prestare l’assenso sarà il curatore fallimentare.
Infine, nel caso di soggetti irreperibili o che si rifiutino di acconsentire alla cancellazione, bisognerà rivolgersi al giudice, documentando il pagamento integrale del debito.