La cambiale a garanzia dei canoni di locazione viene talvolta richiesta dal proprietario quando vuole rafforzare la tutela contro il rischio che l’inquilino smetta di pagare l’affitto. Rispetto al semplice impegno contenuto nel contratto, infatti, una cambiale regolarmente emessa può attribuire al creditore una posizione particolarmente forte. Proprio per questo non dovrebbe essere consegnata o richiesta con leggerezza.
Il punto più importante è capire che una cambiale non equivale a un normale assegno consegnato per sicurezza e non coincide con il deposito cauzionale. È un titolo di credito disciplinato da regole specifiche e può avere efficacia esecutiva. Se il conduttore firma più cambiali per coprire canoni futuri, deve quindi essere perfettamente chiaro quando il locatore potrà utilizzarle, per quali somme, cosa succederà quando i canoni saranno regolarmente pagati e quando i titoli dovranno essere restituiti. La questione diventa ancora più delicata nelle locazioni abitative, dove esistono norme inderogabili sul canone e sul deposito cauzionale. Utilizzare cambiali non permette di aggirare queste regole, né di garantire somme diverse da quelle effettivamente dovute. Prima di scegliere questo strumento conviene quindi confrontarlo con alternative come la fideiussione personale, bancaria o assicurativa.
Indice
Cosa significa dare una cambiale a garanzia del canone di locazione
Una cambiale è un titolo con il quale un soggetto assume un’obbligazione di pagamento secondo le modalità indicate nel documento. Nella pratica delle locazioni viene normalmente utilizzato il pagherò cambiario, attraverso il quale il conduttore promette di pagare al beneficiario una determinata somma alla scadenza indicata.
Quando la cambiale viene rilasciata “a garanzia”, le parti intendono normalmente che il titolo non rappresenti il normale sistema con cui ogni mese viene pagato l’affitto, ma una tutela aggiuntiva a disposizione del locatore nel caso in cui il conduttore non adempia.
Immaginiamo un contratto con canone mensile pagato tramite bonifico. Al momento della stipula il conduttore consegna alcune cambiali, ciascuna riferita a determinate mensilità. Finché l’affitto viene pagato regolarmente tramite bonifico, il proprietario non dovrebbe ottenere nuovamente il pagamento attraverso le cambiali relative alle stesse somme. I titoli hanno una funzione di garanzia, non possono trasformarsi in uno strumento per ricevere due volte lo stesso credito.
Per evitare contestazioni è quindi essenziale che il rapporto tra contratto di locazione e cambiali risulti chiaramente da un accordo scritto.
La cambiale a garanzia dell’affitto è ammessa?
Non esiste un divieto generale di utilizzare una cambiale per rafforzare un’obbligazione derivante da un contratto di locazione. Nella pratica giudiziaria si incontrano infatti controversie riguardanti proprio titoli cambiari rilasciati a garanzia del pagamento di canoni.
Questo non significa, però, che qualsiasi accordo sia automaticamente valido. Bisogna distinguere la cambiale, come strumento di garanzia o pagamento, dall’obbligazione che si vuole garantire.
Se il credito sottostante non è dovuto, è nullo o deriva da una pattuizione illegittima, la presenza di una cambiale non rende magicamente legittima l’operazione. Il problema può emergere soprattutto nei rapporti diretti tra il conduttore che ha emesso il titolo e il locatore che lo ha ricevuto.
Nelle locazioni abitative, per esempio, l’articolo 13 della Legge 431/1998 stabilisce la nullità della pattuizione diretta a determinare un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Non sarebbe quindi corretto indicare nel contratto un determinato affitto e farsi consegnare cambiali per assicurarsi, fuori dal contratto, il pagamento di un’ulteriore parte del canone.
La cambiale deve quindi garantire un’obbligazione realmente esistente e coerente con il rapporto di locazione formalizzato dalle parti.
Perché la cambiale offre una tutela forte al proprietario
La caratteristica che rende la cambiale particolarmente interessante per il creditore è la sua possibile efficacia di titolo esecutivo.
La legge cambiaria attribuisce infatti alla cambiale gli effetti del titolo esecutivo per il capitale e per gli accessori, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge. Questo può consentire al creditore, quando ne ricorrono tutte le condizioni, di procedere esecutivamente senza dovere prima ottenere una sentenza o un decreto ingiuntivo che accerti il credito.
Non significa che il proprietario possa fare qualsiasi cosa semplicemente perché possiede una cambiale. Il debitore conserva le tutele e le possibilità di opposizione riconosciute dall’ordinamento. Significa però che la posizione iniziale del creditore è diversa rispetto a quella derivante dal solo contratto di locazione.
È proprio questa maggiore forza del titolo a spiegare perché il conduttore debba valutare attentamente ciò che firma. Una cambiale non dovrebbe essere considerata una formalità richiesta dall’agenzia immobiliare o dal proprietario.
L’importanza dell’imposta di bollo sulla cambiale
L’efficacia esecutiva della cambiale è collegata anche alla sua regolarità fiscale. La disciplina cambiaria prevede che un titolo non regolarmente assoggettato all’imposta di bollo nei tempi previsti non acquisti la qualità di titolo esecutivo nei termini stabiliti dalla legge.
La tariffa vigente prevede, per le cambiali emesse e pagabili nello Stato, un’imposta proporzionale pari al 12 per mille dell’importo indicato sul titolo. L’imposta viene normalmente assolta attraverso il relativo contrassegno telematico.
Non bisogna quindi compilare cambiali utilizzando semplicemente un foglio qualsiasi o moduli predisposti senza considerare l’aspetto fiscale. Se lo scopo principale del locatore è proprio disporre di titoli con efficacia esecutiva, la corretta emissione è fondamentale.
Per importi rilevanti o quando vengono predisposte numerose cambiali collegate a un contratto di lunga durata, può essere opportuno far verificare la documentazione da un professionista prima della sottoscrizione.
Quante cambiali possono essere richieste
Una delle questioni più delicate riguarda il numero e l’importo dei titoli. Potrebbe essere richiesta una singola cambiale oppure una serie di effetti con scadenze diverse.
Per esempio, le parti potrebbero collegare ogni cambiale a una specifica mensilità. In alternativa potrebbe essere predisposto un titolo per un importo maggiore destinato a coprire più canoni eventualmente non pagati.
Non esiste però una soluzione standard adatta a ogni locazione. Più aumentano numero, importo e durata dei titoli consegnati anticipatamente, più diventa importante definire con precisione la funzione della garanzia.
Supponiamo che all’inizio di un contratto pluriennale vengano consegnate cambiali relative a molti canoni futuri. Cosa succede se il contratto termina anticipatamente in modo legittimo? E se l’immobile viene riconsegnato senza debiti? Il locatore deve continuare a possedere titoli relativi a obbligazioni che non matureranno più?
Il contratto o l’accordo sulla garanzia dovrebbe disciplinare anche questa eventualità, prevedendo la restituzione dei titoli non più giustificati dal rapporto.
Cambiali e deposito cauzionale non sono la stessa cosa
La cambiale a garanzia dei canoni non deve essere confusa con il deposito cauzionale versato all’inizio della locazione.
Nel deposito cauzionale il conduttore consegna al locatore una somma di denaro destinata a garantire l’adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali. L’articolo 11 della Legge 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e che è produttivo di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.
Con una cambiale, invece, normalmente non viene consegnato immediatamente denaro al locatore. Il conduttore sottoscrive un titolo che potrà essere utilizzato secondo le condizioni concordate e secondo la disciplina cambiaria.
Questo spiega perché non sia corretto affermare automaticamente che ogni garanzia superiore a tre mensilità sia vietata. Esistono garanzie personali e strumenti diversi dal deposito cauzionale che possono avere caratteristiche differenti.
Al tempo stesso, il semplice fatto di chiamare un documento “cambiale a garanzia” non consente di eludere norme imperative. Quando la struttura della garanzia è particolarmente onerosa o assume sostanzialmente una funzione diversa da quella dichiarata, è prudente far verificare l’accordo da un professionista.
Come collegare correttamente le cambiali al contratto di locazione
Uno degli aspetti più importanti è evitare che contratto e titoli sembrino due operazioni completamente separate.
Nell’accordo dovrebbe risultare che determinate cambiali vengono consegnate a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, identificando il contratto, l’immobile e le somme interessate.
È opportuno stabilire anche quando i titoli possono essere presentati per il pagamento. Se l’intenzione è utilizzarli soltanto in caso di mancato pagamento dei canoni, questo dovrebbe emergere chiaramente.
Altrettanto importante è la restituzione. Se una cambiale garantisce il canone di gennaio e il conduttore paga regolarmente gennaio con bonifico, il titolo non dovrebbe restare indefinitamente nella disponibilità del proprietario senza una ragione precisa.
Una procedura ordinata può prevedere la restituzione progressiva dei titoli riferiti alle obbligazioni già adempiute oppure un’altra modalità chiaramente definita dalle parti.
È meglio evitare cambiali in bianco
La legge disciplina anche la possibilità che una cambiale venga emessa incompleta e successivamente riempita sulla base degli accordi intervenuti tra le parti. È il caso comunemente definito cambiale in bianco.
Dal punto di vista pratico, però, consegnare una cambiale firmata lasciando in bianco importo, scadenza o altri elementi importanti comporta rischi evidenti.
Se per qualche motivo le parti scelgono comunque questa soluzione, diventa essenziale predisporre un accordo di riempimento estremamente preciso, indicando quando e in quale misura il beneficiario sia autorizzato a completare il titolo.
Per un normale contratto di locazione è generalmente più trasparente predisporre fin dall’inizio titoli completi, riferiti a importi e scadenze determinati. In questo modo diminuisce lo spazio per contestazioni successive su ciò che il proprietario fosse autorizzato a scrivere.
Attenzione alla possibilità di girare la cambiale
Un’altra caratteristica importante della cambiale è la sua possibilità di circolare. In assenza di limitazioni, il titolo può essere trasferito mediante girata.
Per un conduttore che consegna una cambiale esclusivamente come garanzia del rapporto con uno specifico proprietario, questo aspetto merita particolare attenzione. Il problema diventa più complesso se il titolo passa nelle mani di un terzo.
La legge cambiaria consente all’emittente di apporre la clausola “non all’ordine”. In questo caso il titolo non può essere trasferito mediante la normale girata cambiaria e l’eventuale trasferimento avviene con gli effetti di una cessione ordinaria.
L’utilizzo della clausola può quindi essere valutato quando le parti vogliono mantenere maggiormente collegata la garanzia al rapporto originario. Anche questa scelta, però, dovrebbe essere concordata e predisposta correttamente.
Cosa succede se il conduttore non paga il canone
Se arriva la scadenza e il conduttore non paga l’affitto, bisogna innanzitutto verificare ciò che prevede l’accordo relativo alle cambiali.
Quando il titolo può essere utilizzato proprio a seguito dell’inadempimento, il locatore può presentarlo per il pagamento secondo le regole applicabili. Il mancato pagamento della cambiale può inoltre determinare conseguenze ulteriori, compresa la possibilità di protesto nei casi previsti.
La cambiale non sostituisce tuttavia automaticamente tutte le azioni derivanti dal contratto di locazione. La procedura per ottenere il rilascio dell’immobile a causa della morosità e quella per recuperare somme mediante un titolo cambiario sono questioni giuridicamente distinte.
Il proprietario che vuole recuperare il possesso dell’immobile deve seguire gli strumenti previsti per la locazione. Possedere cambiali può facilitare sotto determinati profili il recupero delle somme, ma non autorizza a cambiare serrature, interrompere utenze o procedere direttamente allo sfratto senza l’intervento previsto dalla legge.
Cosa succede alle cambiali quando il canone è stato pagato
Questo aspetto dovrebbe essere affrontato prima della firma e non quando sorgono i primi problemi.
Se una cambiale garantisce un’obbligazione ormai interamente adempiuta, viene meno la ragione per cui il titolo era stato consegnato. Il conduttore ha quindi interesse a ottenere la restituzione materiale del documento secondo quanto stabilito dalle parti.
È utile conservare anche la prova del pagamento del canone, per esempio il bonifico con causale chiara. In presenza di cambiali date a garanzia, le ricevute e la tracciabilità dei versamenti diventano ancora più importanti.
Alla cessazione della locazione dovrebbe essere effettuato un controllo complessivo. Una volta pagati canoni, eventuali oneri dovuti e altre somme legittimamente spettanti al locatore, i titoli ancora detenuti e riferiti a obbligazioni ormai cessate dovrebbero essere restituiti secondo l’accordo.
Cambiali per garantire un canone superiore a quello registrato
Una situazione da evitare è quella nella quale le cambiali vengano utilizzate per garantire somme che in realtà costituiscono una parte del canone non riportata nel contratto registrato.
Nelle locazioni abitative la legge stabilisce espressamente che è nulla la pattuizione diretta a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Se, per esempio, il contratto indica 700 euro al mese ma viene raggiunto parallelamente un accordo in base al quale l’inquilino deve pagarne 900 e rilascia cambiali per garantire i 200 euro aggiuntivi, il problema non viene eliminato dalla presenza del titolo cambiario.
La giurisprudenza ha avuto occasione di affrontare controversie in cui cambiali erano state rilasciate proprio in relazione a maggiori canoni rispetto a quelli formalizzati nel contratto. Per questo è importante che importi e causale economica dei titoli siano coerenti con il rapporto di locazione lecito e documentato.
Contratto di Locazione con Fideiussione
Una delle principali alternative alle cambiali è il contratto di locazione con fideiussione, il cui funzionamento è spiegato nel dettaglio su Contrattidilocazione.net. In questo caso interviene un soggetto diverso dal conduttore che assume nei confronti del locatore l’obbligo di garantire l’adempimento del debito.
Il Codice Civile definisce fideiussore chi, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui. Il garante può essere, per esempio, un familiare del conduttore. In altri casi la garanzia viene rilasciata da una banca o, attraverso prodotti specifici, da un’impresa di assicurazione.
La volontà di prestare fideiussione deve risultare espressamente. Non è quindi sufficiente indicare genericamente nel contratto il nome di un genitore o di un’altra persona come “garante” senza definire chiaramente l’impegno assunto.
La clausola dovrebbe specificare quali obbligazioni vengono garantite. Potrebbe trattarsi esclusivamente dei canoni oppure anche degli oneri accessori, delle indennità dovute dopo la cessazione del contratto o di altre obbligazioni espressamente indicate.
Particolarmente importante è l’importo massimo. Il Codice Civile consente di prestare fideiussione per obbligazioni future, ma richiede in tale caso la previsione dell’importo massimo garantito. Poiché una locazione genera normalmente canoni che maturano nel futuro, questo elemento deve essere valutato con attenzione nella redazione della garanzia.
Anche la durata deve essere chiara. Una garanzia prevista per il periodo iniziale del contratto potrebbe non coprire automaticamente ogni proroga o rinnovo alle stesse condizioni, a seconda del testo sottoscritto. È quindi opportuno stabilire espressamente fino a quando il garante rimane obbligato e cosa accade in caso di prosecuzione del rapporto.
Come funziona la responsabilità del fideiussore
Nel modello ordinario disciplinato dal Codice Civile il fideiussore è obbligato in solido con il debitore principale. Le parti possono tuttavia convenire il cosiddetto beneficio della preventiva escussione, stabilendo che il garante non sia tenuto a pagare prima che il creditore abbia agito contro il debitore principale secondo le condizioni pattuite.
Il contenuto concreto della garanzia fa quindi una grande differenza. Una fideiussione tradizionale, una fideiussione bancaria e una garanzia formulata come autonoma e a prima richiesta non possono essere considerate automaticamente equivalenti.
Anche l’articolo 1957 del Codice Civile disciplina specificamente la permanenza dell’obbligazione del fideiussore dopo la scadenza dell’obbligazione principale e i termini entro i quali il creditore deve attivarsi. Nei contratti predisposti professionalmente possono essere presenti clausole che incidono su questa disciplina, nei limiti consentiti.
Per un contratto di locazione di lunga durata vale quindi la pena far controllare attentamente la fideiussione e non limitarsi alla formula “Tizio garantisce il conduttore”.
Cambiale o fideiussione: quale tutela scegliere
La cambiale e la fideiussione perseguono entrambe l’obiettivo di aumentare la tutela del locatore, ma lo fanno in modo diverso.
Con la cambiale è il conduttore stesso ad assumere un’obbligazione cambiaria. Se il titolo è regolarmente formato e fiscalmente regolare può assumere efficacia esecutiva, caratteristica che rappresenta il suo principale vantaggio per il proprietario.
Con la fideiussione entra invece nel rapporto un altro patrimonio sul quale il creditore può fare affidamento. Se l’inquilino non paga, il locatore può rivolgersi anche al garante secondo quanto previsto dal contratto di garanzia.
Per un proprietario, avere una fideiussione rilasciata da un soggetto economicamente solido può essere più utile che possedere cambiali firmate da un conduttore che non dispone di beni o redditi aggredibili. D’altra parte, una fideiussione bancaria può avere costi, condizioni di rilascio, durata e procedure di escussione che devono essere valutati.
Non esiste quindi una garanzia migliore in assoluto. La scelta dipende dall’affidabilità economica del conduttore, dalla durata della locazione, dal valore del canone, dal tipo di immobile e dal soggetto eventualmente disponibile a prestare fideiussione.
Gli errori più comuni quando si usano cambiali per l’affitto
Un primo errore consiste nel firmare cambiali senza stabilire per iscritto a quali obbligazioni si riferiscono. Quando dopo alcuni anni nasce una controversia, ricostruire verbalmente l’accordo iniziale può diventare complicato.
Un altro errore è lasciare titoli completamente in bianco confidando nel fatto che il proprietario li utilizzerà soltanto per l’importo corretto. La disciplina della cambiale in bianco esiste, ma proprio per la forza del titolo è preferibile ridurre al minimo le zone di incertezza.
È poi rischioso non prevedere la restituzione delle cambiali dopo il pagamento dei canoni garantiti o alla cessazione anticipata del contratto. Il conduttore dovrebbe sempre sapere quali titoli sono ancora nelle mani del locatore.
Anche il proprietario può commettere errori. Presentare una cambiale relativa a un canone già pagato, utilizzare un titolo per somme non comprese nell’accordo oppure trattenere cambiali dopo l’estinzione delle obbligazioni può generare contestazioni e responsabilità.
Infine, non bisogna utilizzare la cambiale per mascherare somme che non risultano dal contratto di locazione o per creare un canone parallelo rispetto a quello regolarmente pattuito.
Cosa controllare prima di firmare cambiali a garanzia della locazione
Prima della consegna dei titoli è opportuno leggere insieme il contratto di locazione e l’accordo relativo alla garanzia. Devono risultare chiaramente l’importo delle cambiali, le scadenze, il beneficiario, le obbligazioni garantite e le condizioni che consentono al locatore di utilizzarle.
Bisogna inoltre definire cosa succede quando il singolo canone viene pagato regolarmente e quando la locazione termina prima della scadenza originariamente prevista. Se la cambiale è destinata a rimanere esclusivamente nel rapporto tra locatore e conduttore, può essere opportuno valutare anche la clausola “non all’ordine”.
Per il proprietario è altrettanto importante verificare se la garanzia abbia un’effettiva utilità economica. Una cambiale consente una tutela processuale particolarmente incisiva, ma non crea patrimonio dove non esiste. Prima di scegliere la garanzia è quindi utile valutare reddito, affidabilità del conduttore ed eventuale disponibilità di un fideiussore.
Quando gli importi sono significativi, vengono richiesti numerosi titoli o la garanzia deve coprire diversi anni di locazione, è prudente far predisporre o controllare la clausola da un avvocato o da un altro professionista competente. Il costo di una verifica preventiva può evitare una controversia molto più complessa alla fine del rapporto.
Cosa bisogna sapere prima di scegliere questa garanzia
La cambiale a garanzia dei canoni di locazione può essere utilizzata per rafforzare la posizione del proprietario, ma deve essere inserita in un accordo trasparente e coerente con il contratto. L’importo garantito deve corrispondere a obbligazioni realmente dovute, i titoli devono essere correttamente formati e deve essere definito cosa accade quando il conduttore paga regolarmente o quando il contratto termina.
La cambiale non è un deposito cauzionale e non sostituisce automaticamente una fideiussione. Offre una tutela diversa, fondata soprattutto sulla particolare efficacia del titolo cambiario. Una fideiussione, invece, aggiunge un ulteriore soggetto responsabile dell’adempimento e può risultare più adatta quando il proprietario vuole poter contare su un patrimonio diverso da quello dell’inquilino.
Prima di firmare una serie di cambiali per canoni futuri, il passo più utile è quindi verificare contratto, importi, modalità di utilizzo e restituzione dei titoli. Se l’accordo è complesso o la garanzia copre una parte rilevante della durata della locazione, è consigliabile far controllare preventivamente la documentazione da un professionista, soprattutto per evitare che uno strumento pensato per dare sicurezza diventi la causa della successiva controversia.